随着全国城乡统筹工作的稳步推进，关于对农村房屋抵押的思考，是摆在全国房地产登记机构和金融机构面前一个新的问题，是一个非常复杂而亟待解决的问题，笔者从以下几个方面谈几点探索的思考。

　　一、开展农村房屋抵押的必要性

　　（一）在党的十七大提出加快城乡一体化建设，改变长期形成的城乡二元经济结构，实现城乡在政策上平等，让农民享受到改革和社会文明发展的成果，促进城乡经济社会全面、协调、可持续发展；特别是党的十七届三中全会提出：加大对农村金融政策支持力度，拓宽融资渠道，综合运用财税杠杆和货币政策工具，定向实行税收减免和费用补贴，引导更多信贷资金和社会资金投向农村，由此可见开展对农村房屋抵押是改革和时代发展的需求，也是党中央提出的改革方向。

　　（二）农村房屋作为农民群众的重要资产，长期以来受到现行法律、法规的约束，无法形成像城市房屋那样在市场上进行自由流转，充分发挥其相应的功能，极大地限制了农民财产价值的实现。根据物权法的立法观点是规范平等主体因物的归属和利用而产生财产关系的原则，相对城市房屋而言，目前农村房屋就不能充分享受完整的占有、使用、收益、处分的权能，因受到土地性质的限制，而影响了农村资源的有效配置和价值的有效发挥，不能让农民充分享受公平的权力。因此，应该在随着法律、法规不断完善的基础上，逐步确定城乡房屋平等的地位，让实现城乡房屋产权的“同证同权”成为现实，让农村房屋像城市房屋一样可通过抵押方式融资处置资产就是一项重要的权力，不仅是消除对农村房屋物权歧视的需要，也是充分体现保障农民权益和财产价值的体现。

　　（三）开展对农村房屋抵押不单是为实现农村改革的需要和实现“同证同权”的公平问题，同时也是改变对农村物权功能认同的观点，这样有利于城乡资产要素的自由流通，实现农村资产真正的资本化，使农村房屋发挥资本增值应有的效应，真正实现由死资产变为活资本，有利于促进新农村经济发展。

　　二、农村集体土地房屋抵押现行制度的规定

　　对农村集体土地房屋抵押有住房和乡镇、村办企业的房屋抵押两种情况，因此，分别从两个方面来讨论现行制度和规定。

　　（一）根据《物权法》第184条和《担保法》第37条2款规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。我国现行制度规定农民个人住房宅基地均属集体所有，房屋所有权人只拥有土地使用权。照上述的法律规定，此种使用权不得用于抵押。当前、我国在城市房地产抵押关系设定时，执行的是“房地同走”二者一并抵押，农村房屋抵押一般认为也是按照城市中的房地关系处理，那么若允许农村房屋抵押，显然就与上述“宅基地等集体土地使用权不得抵押”的规定相违背，然而非常明显的限制了农民合法私产的占有、使用、转让、收益和处置的合法利益。

　　（二）《物权法》第183条以及《担保法》第36条第三款规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。按照《房屋登记办法》第88条规定，乡镇、村企业的厂房等建筑物可以设定抵押。可见，现行法律法规承认了乡镇、村企业厂房抵押的合法性。

　　因此，目前的法律、法规对农村集体土地上两种不同性质的房屋可否抵押都有明确的规定。

　　三、全国各地农村房屋抵押制度的改革实践

按照现行法律法规是不支持农村房屋（农民住房）抵押融资的，在这种情况下，通过全国各地的改革实践可看出，在发展新农村建设中，把对农村房屋抵押作为进一步拓宽农村融资渠道、搞活农村生产要素、加快新农村经济建设，实现农村资产资本化的重要功能已形成了普遍共识，就是要在不违背现行法律法规的情况下，进行改革实践探索可行的路径。据了解，在全国已有浙江温州、台州、湖州、丽水，安徽省淮南市，湖南浏阳市，山东莱芜市，广东省等等多城市以及我省成都市都陆续开展了此项改革尝试，各地政府或行政主管部门都出台了规范性文件。从启动该项改革的地方来看，农房抵押融资市场十分活跃与成熟，为当地农村经济发展做出了积极的贡献。在改革的实践中遇到的共同问题，是缺乏法律、法规的支撑，行政部门及金融机构担心若进入司法程序，究其登记的合法性及抵押权人的利益难以得到保障，显然风险存在。

　　我省成都市在农村房屋抵押方面的探索很具代表性。近期，成都市政府办公厅转发了《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》以及相关具体操作文件。成都市对制度创新主要有以下几点：农村房屋抵押需事先取得集体经济组织同意；抵押人需承诺有适当居所；规避宅基地使用权禁止抵押的法律规定；进一步明确宅基地使用权禁止抵押的法律规定；进一步明确不得抵押的情形；赋予集体经济组织及成员有优先购买权；以市场化方式处置抵押房产；建立集体经济组织或农村产权抵押融资风险金等。通过其他地区特别是成都农村产权制度改革实践，对农村房屋抵押贷款着重提出了要保障农村居民的合法权益，保障他们的基本生活条件，同时当债务履行期满，抵押权人未受清偿的，通过经济、法律或行政等各种方式确保金融机构抵押权的实现，有了较为完善的操作办法。